Les diagnostics immobiliers obligatoires pour une copropriété.
La gestion d’une copropriété implique de nombreuses responsabilités, notamment en matière de diagnostics immobiliers.
Que ce soit pour protéger les occupants, planifier des travaux ou conclure une vente, ces diagnostics sont indispensables. Dans cet article, découvrez les contrôles à effectuer, leurs obligations légales, et leur rôle dans la gestion d’une copropriété.
1. Le Diagnostic Technique Amiante (DTA)
Le DTA est obligatoire pour tous les immeubles construits avant 1997. Il vise à identifier la présence d’amiante dans les matériaux des parties communes. Ce document doit être mis à jour régulièrement et consulté avant toute intervention de maintenance ou de travaux. En son absence, la réalisation de travaux peut être retardée.
2. Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)
Pour les bâtiments construits avant 1949, un CREP des parties communes est nécessaire. Ce diagnostic identifie la présence de plomb dans les peintures et s’avère primordial avant tout travaux pouvant les affecter.
3. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Un DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés disposant d’un système de chauffage ou de refroidissement commun. Il permet d’évaluer la consommation énergétique de l’immeuble et de proposer des recommandations pour améliorer son efficacité énergétique.
4. Le Diagnostic Technique Global (DTG)
Le DTG est obligatoire uniquement dans deux cas :
Lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans.
Si l’assemblée générale des copropriétaires décide de le réaliser.
Ce diagnostic évalue l’état de l’immeuble, les travaux nécessaires et les coûts associés.
5. Carnet d’entretien de la copropriété
Bien qu’il ne s’agisse pas d’un diagnostic à proprement parler, le carnet d’entretien est obligatoire. Il répertorie l’ensemble des interventions et diagnostics réalisés, facilitant ainsi la gestion de la copropriété.
En copropriété, il existe plusieurs situations pour lesquelles la réalisation d’un diagnostic est nécessaire. Le tableau qui suit est un récapitulatif qui permet de mieux cerner le cas de figure dans lequel vous pouvez vous trouver afin de savoir quel type d’analyse mettre en place :
| Nature du diagnostic | Parties communes | Location d’un lot | Vente d’un lot |
|---|---|---|---|
| DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) | X (dans ce cas il s’agit du DPE collectif) | X | X |
| CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) | X | X | X |
| DTA (Dossier Technique Amiante) | X (obligatoire si permis de construire avant 1er juillet 1997) | X | X |
| Électricité | X | X | |
| Gaz | X | X | |
| Termite / Mérule | X (obligatoire selon la zone géographique, sous arrêté préfectoral) | ||
| ERP (Etat des Risques et Pollution) | X | X | |
| DTG (Diagnostic Technique Globale) | X | ||
| Audit énergétique | X | X | X |
Il est également possible d’ajouter d’autres documents à fournir, notamment dans le cas d’une vente ou d’une location d’un lot en copropriété. Ces derniers concernent la surface habitable du logement en question. Il s’agit alors :
Certificat de surface loi Carrez :
Concerne la mise en vente d’un lot.
Permet de connaître la surface du plancher. Dans ce calcul, toutes les cloisons, escaliers et zones inférieures à 1,80 m sont déduites de la surface habitable.
Certificat de surface loi Boutin :
Concerne la location d’un lot.
Comme pour la loi Carrez, les surfaces de murs, cloisons, escaliers et inférieures à 1,80 m sont déduites. Cependant, le certificat de surface loi Boutin exclut également les greniers, caves, garages ou vérandas.
Le syndic de copropriété est responsable de la réalisation et de la mise à jour des diagnostics. Il doit :
S’assurer que les documents obligatoires sont valides et accessibles.
Faire approuver les devis des diagnostics ou des travaux associés en assemblée générale des copropriétaires.
Mettre à jour le carnet d’entretien avec les informations pertinentes.
En cas de vente, l’absence de diagnostics comme le DTA ou le CREP peut empêcher la signature d’un compromis de vente. De plus, des sanctions financières ou pénales peuvent être appliquées si les diagnostics obligatoires ne sont pas réalisés ou mis à jour.
Les réglementations évoluent constamment. À l’avenir, certaines obligations pourraient être renforcées :
Qualité de l’air intérieur (QAI) : de nouvelles normes sont en discussion pour évaluer et garantir un air sain dans les copropriétés.
Audit énergétique : obligatoire pour les copropriétés chauffées collectivement et classées F ou G au DPE
La réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires ne doit pas être vue comme une contrainte, mais comme un investissement dans la pérennité et la sécurité de la copropriété. Ces démarches garantissent la conformité légale, protègent les occupants et facilitent les transactions immobilières. Les syndics et copropriétaires, en s’impliquant activement dans la gestion de ces diagnostics, contribuent à maintenir un environnement de vie sain et valorisent leur patrimoine immobilier. Anticiper ces obligations est la clé pour éviter les imprévus et s’adapter aux évolutions réglementaires à venir.
Liens utiles : Nos diagnostics immobiliers